[중개사법] Ⅲ-2장. 중개실무 각론(3) - 법원경매

* 개괄 *

Ⅲ. 중개실무

1. 총칙(공통) 

   1) 중개계약 : 일반 / 전속

   2) 물건의 조사, 확인, 설명  ① 공부상 검토  ② 현장답사  ③ 자료요구

   3) 영업, 판매 기법 : A-I-D-A / Selling Point

   4) 거래계약 체결 : 전자계약

2. 각론(개별)

   5) 등기조치법 / 부동산 실명법(명의신탁)

   6) 주택 임대차 보호법 / 상가 임대차 보호법

   7) 법원 경매

       - 종류 : 임의경매(물권-실행), 강제경매(채권-집행권원) / 신경매(낙찰-허가결정後 재경매), 재경매(대금미납後 재경매)

       - 절차

       - 권리분석

       - 매수신청대리

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♥ 흐름

(신청)        [경매개시결정]   (배당요구)   [준비]      [매각기일]    [매각결정기일]   (이의제기)  ( 대금완납)   [소유권이전등기]

이중효o         등기,송달                                 감정평가     호가,기간,기한    허가 : 농취증      매각대금10%공탁

경매경합o     압류효력발생                        최저가결정     최고가(낙찰)      불허가 : 농취증x

 

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♥ 종류

① 강제경매 : 집행권원(채무명의)에 기초(판결문에 기한 경매 등)  / 채권 →  법적 확인(판결문)  ② 임의경매 : 담보물권에 기초 (저당권에 기한 경매 등) / 물권

③ 신경매 : 유찰시 최저가 저감, 불허가결정시 다시 하는 경매  ④ 재경매 : 매각대금 미납시 다시하는 경매 : 최저가 저감x

 

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♥ 절차

신청		- 이중효  - 경매경합
경매개시 결정		- 채무자에게 송달 및 경매개시등기    > 송달 or 등기 中 '먼저' 된 시점에 압류효력 발생    > 압류효력 발생 이후에 성립된 유치권은 낙찰자에 대항x,  소액임차인은 선순위 권리자에 최우선변제권x  - 특징 : 미등기 건물도 경매신청 가능
배당요구		- 배당요구종기 : 첫 매각기일 이전의 날로 법원에서 결정한다  - 당연배당자 : ① 등기된자 ② 경매신청한자  - 미등기 임차인 : 배당요구하지 않을 시 배당x
준비		- 현황조사, 감정평가, 최저가 결정, 물건명세서 작성·비치
매각기일		- 매각방법 : 기입일찰(1일2일찰 가능)/기간입찰/호가경매 中 집행법원이 정한 매각방법에 따른다  - 매수신청보증금 : 최저매각가격의 10%(수표, 보증증서 등)  - 차순위 매수신고인 결정 : (최고가 - 입찰보증금을 뺀 금액) < 입찰금액  - 유찰시 : 최저매각가를 저감 後 신경매(신매각)
경매참가	가능	① 채권자 ② 담보권자 ③ 채무자 가족  ④ 임의경매의 물상봊으인
	불가능	① 제한능력자 : 미성년자, 피한정휴견인, 피성년견인  ② 채무자  ③ 재경매시 전 경락자  ④ 집행관 및 그 친족, 입찰부동산 평가한 감정평가인 및 그 친족  ⑤ 법관과 그 친족  ⑥ 경매 관련 유죄판결 받고, 그 판정확정일로부터 2년이 경과되지 아니한 자
매각결정기일		- 매가 허가, 불허가 결정 기간 : 매각기일로부터 1주일 이내  - 농취증 제출 기간 : 매각결정기일까지  - 불허가 결정시 : 보증금몰수(입찰참여 불가자, 농취증 미제출) + 신경매(가격저감x)   - 불허가에 항고기간 : 매각허부 후 1주일 이내  - 매각허가결정에 대한 항고 : 매각대금의 10% → 공탁
대금납부		- 대금지급기한 : 1개월 이내   - 소유권 취득 : 대금 납부시   - 미납시 : 재매각(가격저감x)   - 재매각 취소 : 재매각기일 3일전까지 대금 및 연체이자 납부시
소유권 이전등기		- 소유권 취득 원인 : 대금완납 not 소유권이전등기  - 등기비용 납부자 : 매수자(낙찰자)

 

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♥ 권리분석

구분	내용	비고
(+) 인수	말소기준권리보다 선순위인  지상권, 지역권, 전세권, 대항력을 갖춘 입차인 등	- 전세권이나 대항력 간춘 임차권이 배당요구시 : 소제  - 후순위 임차인과 전세권자가 선순위 저당권(저당채권)    을 대위변제시 : 인수 될 수도 있다
말소기준권리	① 저당 ② 근저당 ③ 압류 ④ 가압류  ⑤ 담보가등기 ⑥ 경매개시등기	- 말소기준권리는 항상 소제  - 말소기준권리 여러개 시 그 중    최선순위가 최종 말소기준권리가 된다
(-) 소제	말소기준권리보다 후수위의  지상권, 지역권, 전세권, 대항요건을 갖출 임차권	- 경매등기 이전의 유치권, 법정지상권, 분묘기지권은     순위에 관계없이 인수

 

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♥ 매수신청대리