[중개사법] 5장. 개업공인중개사의 의무(3) - 예치제도, 금지행위, 손해배상책임

♥ 예치제도

 

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♥ 금지행위

 

< 법 제33조 제1항 >

① 적용대상 : 개업공인중개사 등 

② 행정처분 

   - 개공 : 상대적 등록취소 (업무정지)

   - 소공 : 자격정지

1년-1천	① 거짓행위 : 거래상 '중요사항'에 대해 거짓 언행                             대상물의 기본적 사항 / 권리관계 / 가격 등
	② 중개보수 초과 금품 수수     - 중개보수의 제한 : 법정한도 초과 약정시 '초과분' 무효 and 반환시에도 처벌은 유효     - 겸업보수의 무제한 : 분양대행료, 상담료, 용역업 알선료 등은 제한 x
	③ 중개대상물에 대한 매매업     - 토지, 건물, 입목, 광업재단, 공장재단 등에 대한 지속적 반복적 매매
	④ 무등록 중개업자임을 알면서 그와 협력(친구)하는 행위
3년2-3천	① 거래 금지된 부동산 관련 증서(청약통장 등)에 대한 매매업 및 중개업
	② 중개의뢰인과 직접거래      - 중개의뢰인 : 대리인이나 수임인도 포함     - 경제공동체인 '배우자 명의로 직접거래한 경우도 처벌 o     - 다른 개공의 중개 통한 거래는 처벌 x
	③ 쌍방대리
	④ 부동산 투기 조장하는 행위   ex) 미등기 전매 알선
	⑤ 거래질서교란행위 : 시세 조작 등
	⑥ 거래질서교란행위 : 단체(카르텔) 구성 해 중개대상물에대한 중개 제한 등

 

< 법 제33조 제2항 >

① 적용대상 : 누구든지 거래질서교란 하는 자

② 처벌 : 3년-3천

거래질서교란행위 (3년-3천)	① 특정 개업공인중개사의 중개의뢰 제한
	② 특정 개업공인중개사에게만 의뢰 담합
	③ 특정 가격 이하로 중개 의뢰 않도록 유도
	④ 개공의 정당한 표시 및 광고 행위 방해
	⑤ 개공 등에게 시세보다 현저히 높은 표시 및 광고 강요

 

< 부동산 거래질서교란행위 신고센터 >

- 국토교통부 장관은 부동산거래질서교란행위 신고센터를 설치, 운영 할 수 있다.

- 국장은 한국감정원(한국부동산원)에 위탁

 

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♥ 손해배상책임과 업무보증설정의무

 

< 법 제30조 : 손해배상책임의 보장 >

손해배상 책임 발생	① 개업공인중개사의 고의, 과실로 중개행위 시 손해발생   ② 개업공인중개사가 중개사무소를 타인의 '중개행위' 장소로 제공
중개행위 여부 (판례)	- 행위자의 주관적 의사가 아닌 '객관적'으로 사회통념상 판단 by 판사  - 중개행위 범위 : 부동산 거래행위 알선 + 그와 관련된 행위(ex잔금 횡령, 경매물건 알선)
책임 내용	- 개공 : 의뢰인의 손해 '전액'에 대해 배상책임 진다  - 보증기관 : 개공이 설정한 '업무보증금액 범위 내'에서만 배상책임 진다
보증 설정 방법	① 보증보험 가입  ② 공제가입 (협회)  ③ 공탁 : 공탁금은 폐업이나 사망시 3년간 회수 不
최소 금액 설정	① 중개법인       - 주된 사무소 : 2억 이상      - 분사무소, 개인 : 1억 이상
보증 설정 및 유지 의무	- 신규설정 : 업무개신 전까지  - 보증변경 : 이미 설정한 보증의 '효력이 있는 기간 중'에 다른 보증을 먼저 설정  - 기간만료 : 보증기간의 '만료일까지' 재설정
보증증서 사본 교부 및 설명 의무	- 업무 보증 미설정 중 중개업무 : 상대적 등록취소 (업무정지)  - 중개완성시 보증증서 사본 쌍방에 미교부 및 미설명 : 100만원 이하 과태료    * 중개완성시 거래당사자 쌍방에게 교부할 증서 : 확인·설명서, 거래계약서, 업무보증증서 사본
중개 사고시 배상 절차	- 중개의뢰인의 청구 → 보증기관의 손해배상금 지급 및 개공에게 구상권 행사 → 개공의 재가입  - 보증기관이 '손해배상' 한 때 : 15일 이내 보증보험이나 공제에 재가입
판례	- 중개행위 따른 확인·설명 의무와 손해배상의무는 보수를 받지 않았더라도 소멸되지 x